北京市朝阳区人民法院
民事判决书
（2018）京0105民初2179号
原告（反诉被告）何巍，男，1979年1月1日出生，汉族，住吉林省辽源市龙山区。
委托代理人曹佳宁，北京诵盈律师事务所律师。
委托代理人张奥，北京诵盈律师事务所律师。
被告（反诉原告）乔维国，男，1969年10月22日出生，汉族，住山西省朔州市朔城区。
委托代理人王长江，北京济和律师事务所律师。
原告何巍（以下简称原告）与被告乔维国（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人曹佳宁、张奥，被告委托代理人王长江均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2017年3月我们和麦颂ktv签订了意向合同，交了意向金2万元准备经营ktv。我们寻找商铺也是为了经营ktv。之后我们在居间方北京盛源房地产经纪有限公司的介绍下，同被告沟通房屋租赁事宜，但是被告本人一直没有露面，被告委托他的姐姐与我们沟通，自始至终，中介以及被告对我们要经营ktv都是明悉的，被告出租给我们的商铺我们前期也调查了是商业用房。2017年5月15日原、被告签订了《租赁合同》，当时被告是把签完字的扫描件发过来，我们也在合同上签了字。合同约定：由我方承租被告所有的位于北京市朝阳区东三环南路甲x号x至x层商x（含跃层）之第x层，建筑面积为583平米；免租期为60天，2017年8月5日至10月4日，实际租期自2017年10月4日至2027年10月3日；租金为每个月87500元（含物业管理费）；租金支付方式为押二付六，付款时间为付款月起租日七天前支付下一次租金；交房日期为2017年8月4日。我方于2017年5月9日已经向被告方通过转账方式支付了175000元，当时说交的是定金，后来转为押金了。8月4日我们通过转账方式向被告支付了六个月的租金525000元。7月10日，我们见到了被告本人，当时他是来配合我们办理工商备案登记的，当天我们签订了补充协议，明确了我们租商铺的用途。办理完工商备案登记后，我们依据合同6.2条约定，要求被告配合我们办理物业入住手续，但是被告一直没有露面，一直是他的姐姐乔爱x在协调此事。8月初乔爱x跟我们明确，物业不允许我们经营ktv。后期我们一直督促被告协商此事，但是物业还是不同意我们在此经营ktv，我们也没办法办理入住手续，没办理进行装修并办理消防验收手续。8月初，我们和被告协商如何解决此事，被告提出双方都找一下有没有别人愿意承租此房屋，原告为了降低双方损失，也曾经去寻找过下家，在没有任何结果的情况下，我们于8月29日向被告发出律师函，要求解除合同。被告后来跟我们联系过，说可以退我们押金以及租金，但是一直没有退还，我们就起诉了。后来据我们了解，被告和商铺所在楼栋的物业公司存在物业纠纷，被告自2015年1月起就一直拖欠物业服务费，我们有理由认为这也是物业拒绝我们入住的根本原因之一。现诉至法院要求：1、解除原、被告于2017年5月15日签订的《租赁合同》以及双方于2017年7月10日签订的《顺迈金钻商铺补充协议》；2、判令被告返还原告租金525000元、押金175000元；3、判令被告赔偿原告经济损失386000元；4、判令被告赔偿原告违约金175000元。
被告答辩并反诉称：同意解除合同，其他的诉讼请求均不同意。另外我们提出反诉：1、判令原告向被告支付三个月租金损失262500元；2、判令原告已支付的定金175000元归被告所有。诉争商铺被告是产权人。双方签订的租赁合同日期和内容没有问题。原告于2017年5月9日确实向我们交纳了175000元的定金，但是我们不认可这笔钱转为押金了。因为依据合同第4.6条约定，原告应当于8月1日前交纳首次租金，但是实际上原告是8月4日缴纳的首次租金525000元，原告此时已逾期交付租金，所以所交定金应当被没收，不视为转为押金，我们当时也提出了异议。租赁合同当中也没约定对方要开ktv，我们一直不知道原告要经营什么，我们这个是写字楼，要避免娱乐和餐饮，这是行业管理。当时中介也没有跟我们说原告要经营ktv，具体经营什么我们不清楚。签订租赁合同当天，被告确实是通过扫描件签订的合同，此前都是被告的姐姐和原告进行的交涉。此后原告就去找物业办理装修、消防等手续，物业表示ktv扰民，不同意办理相关手续。后来7月份，原告无法与物业交涉，找到我方，我方才于7月10日与被告签订了《顺迈金钻商铺补充协议》，我们签协议的目的就是为了让原告与物业进一步交涉，并且我们在补充协议上备注了“仅允许在法律法规允许经营内”，但是原告拿该补充协议仍然与物业交涉不下来。8月2日中介跟被告姐姐乔爱x联系，这时我们提出双方可以解除合同，也同意把收取原告的款项退还给他，但是原告考虑到他跟我们签的合同租金比较低，其可以通过转租获利，提出要进行转租，并且怕我们把房子租给别人，于8月4日立刻将合同约定的首期租金打给了我们。8月7日中介公司的员工向乔爱x发送了转租授权委托书让我们签字，但是我们没把书面签字的转租授权委托书给中介，但是我们口头已经同意了。8月7日，原告之妻王x发布了转租广告，注明了不能做娱乐、餐饮。同日原告也发布了转租广告，也注明了免娱乐、餐饮。这两份广告的租金为7.5元每平米。8月4日对方给我们钱，表明对方确认租我们这个地方，我们才于8月4日与上一个租户云川（北京）体育运动俱乐部有限公司签订了《租赁解除协议》。但是后来一直没有租户来，8月29日原告给我们发了解约函，我们当时以短信的方式表示同意解约，但是解除条件要协商，后来解除条件一直没有协商成。2017年11月8日，被告才找到了新的租户，签订了租赁合同，才把诉争商铺又出租了出去。这期间空置了3个月零4天，所以我们反诉主张这3个月的损失。
原告对被告的反诉请求答辩称：不同意被告的全部反诉请求。本案核心问题是被告违约，没有配合原告办理物业交接，进行入住，导致租赁合同无法正常履行才出现的解除情形。在整个租赁过程中，被告本人仅在7月10日配合原告办理工商备案当天露面一次，其怠于原告办理物业交接，且被告本人同物业公司之间存在物业服务合同纠纷，也是导致原告无法顺利入住的根本原因之一。在租赁合同无法继续履行后，原告为了减少双方的损失，曾经口头同被告简单沟通转租事宜，但双方没有形成一致的书面意见，明确原告可以转租房屋。合同签署时间为2017年5月15日，合同中明确了免租期为2017年8月5日至10月4日，我们向被告发送解除函时间为2017年8月29日，还在免租期内，因此不存在所谓的三个月租金损失。
经审理查明， 2017年5月15日，原、被告签订了《租赁合同》，约定：被告同意将位于北京市朝阳区东三环南路甲x号x至x层商x（含跃层）之第x层之商铺出租给原告；承租区域的建筑面积为583平方米（最终以房产证上的面积为准）；免租期为60天，自2017年8月5日起至2017年10月4日止，原告在免租期免付租金；租赁期自2017年10月4日起至2027年10月3日止，租期10年；租金每月为87500（包括物业管理费），租金每六个月支付一次，于付款月起租日七天前付下一次租金；押金相当于两个月的租金：175000元。合同签订当日，原告向被告支付定金175000元后，交房前3日原告交齐首次租金和押金，否则定金归被告所有。原告交齐首次租金和押金时，被告将定金返还原告或所交定金直接转为押金或房租。
2017年7月10日，原、被告又签订了《顺迈金钻商铺补充协议》，经双方友好协商，被告同意原告在朝阳区东三环南路甲x号楼x至x层商x（含跃层）之第x层商铺经营唱吧麦颂量贩式ＫＴＶ项目；仅允许在法律法规允许经营内。
2017年5月9日原告向被告支付了175000元。8月4日原告向被告支付了525000元。
庭审中，原告向本院提交了如下证据：1、《租赁合同》及《顺迈金钻商铺补充协议》；2、建设银行卡客户交易详细信息（打款凭证）；3、乔爱x与居间方微信聊天记录；4、工程施工合同；5、收据、信用卡交易明细；6、《唱吧麦颂特许经营合同》及补充协议；7、建设银行卡客户交易详细信息（打款凭证）；8、唱吧麦颂ktv双井店《装修装饰工程施工合同》；9、录音；10、短信记录。被告表示，对证据1真实性认可，证明目的不认可。原告承租房屋时并没有说承租目的是经营ktv。我们是应原告经营ktv的要求写的补充协议，但是跟物业协商后还是不能经营ktv；对证据2认可，确实收到了原告70万元；对证据3真实性认可，证明目的不认可；对证据4真实性不认可，附的是收据，且很多地方都是空白的，有很多更改，不能证明资金往来关系；对证据5真实性不认可；对证据6真实性不认可，与本案无关，在2017年8月1日前，双方已经明确知道诉争房屋不能开ktv，原告还扩大损失；对证据7真实性不认可，付款日期早于合同签订日期；对证据8真实性不认可，与本案无关。合同第三页明确写明双方按照有关规定办理手续，原告协调物业工作，物业始终没有接到关于装修和消防的申请.且签订时候原告应该已经知道不能经营ktv；对证据9真实性不认可；对证据10内容不全面，不认可。
庭审中，被告向本院提交了如下证据：1、租赁合同；2、顺迈金钻商铺补充协议；3、乔维国姐姐乔爱x提供的其与何巍的微信聊天记录；4、微信聊天记录；5、双昂协商转租事宜、何x、王x发布转租广告；6、原告发来律师函；7、物业经理出具的说明材料；8、租赁解约协议；9、写字楼租赁合同；10、企业名称预先核准通知书；11、何x、王x身份证复印件。
原：对证据1真实性认可，被告有义务配合原告办理入住手续，合同对违约责任也有约定；对证据2真实性认可，证明目的不认可。补充协议只是为了补充租赁合同关于经营项目的内容，合同订立之处双方均对经营ktv项目知情，且原告给足了被告与物业协调的时间。免租期60天就是让被告与物业进行协商的期间；对证据3真实性认可，证明目的认可。但是该证据不仅证明原告要求被告姐姐协商物业允许经营ktv事宜，同时也能证明双方对于ktv经营事项一直都知情；对证据4真实性认可，证明目的不认可。双方在微信沟通过程中，对于原告转租事宜确实有过协商，但是没有形成书面的转租授权委托或其他文件；对证据5，确实有转租广告，但是该期间我们也在要求被告和物业沟通，避免损失扩大；对证据6认可；对证据7不认可，无物业公章。证明材料与事实冲突，诉争房屋为商用房，物业按照规定没有理由拒绝原告经营ktv等事宜，且被告为业主，其与物业之间具有物业服务合同关系，按照原被告双方的租赁协议，被告有义务配合原告办理入住手续。对证据8不认可，是被告与案外人之间的事；对证据9不认可，是被告与案外人之间的事；对证据10认可；对证据11认可。
另，庭审中证人崔某以及证人窦某和均出庭作证（内容见笔录）。
庭审中，就诉讼请求386000元的解释，原告表示，这是加盟ktv的费用，当时我们先交了2万元的意向金，后来在签完租赁合同后，我方于5月23日支付了316000元。还有5万元消防改造费我们于2017年7月15日交给了北京圣安消防技术有限公司。另外我们补充，7月初至7月15日不存在我们跟物业交涉办理ktv的情况，因为我们需要先办理工商备案，才能进行消防改造。
庭审中，就违约金的计算，原告表示，依据合同第8.1.3条，按照两个月房租主张。我们的具体损失包括：麦颂的加盟费336000元以及消防损失5万元，还有搁置经营ktv的经营损失。我们后来没有找到合适的地点经营ktv，按照我们和麦颂的合同，这相当于我们违约。我们也去找过麦颂协商，但是麦颂认为是我们没有租到房屋，所以不同意退还我们交纳的费用。消防改造的费用我们也去协商过，人家认为应当按照合同约定，也不同意退还。我们没找到其他地方经营，也是因为我们70万元的资金都压在被告手中，被告一直不退还。被告表示，依据对方提交的消防施工合同，对方在7月10日已经让我们出具了允许经营ktv的补充协议，证明对方在已经知道不能经营ktv的时候，还继续与消防公司签订合同，因此我们不予认可，对方提交的只是收据，也不是发票，因此不认可对方提交的消防施工合同。对于麦颂的合同，真实性我们也不认可。如果原告在3月已经向麦颂交付了定金，那合同中写的8月1日是怎么来的？因此不认可。对方在5月份已经知道了不能经营ktv，对方在5月之后的时间有充足的时间去找其他的经营地点，对于原告的扩大损失不认可。麦颂的加盟合同也不排除原告在其他场所继续经营。
上述事实，有双方当事人当庭陈述及相关书证、证人证言等在案佐证。
本院认为：2017年5月15日，原、被告签订的《租赁合同》以及2017年7月10日，原、被告又签订的《顺迈金钻商铺补充协议》均系双方真实意思的表示，合法有效。现双方均同意解除上述合同及补充协议，本院不持异议。造成解除的原因，根据补充协议的约定以及崔某、窦某和两位证人的陈述，均可知被告当时是知道原告承租房屋的目的是经营ＫＴＶ的，而由于物业管理的原因，造成原告无法在承租区域经营ＫＴＶ，虽然被告就此找物业进行过协调，但客观上原告还是未能在承租地经营ＫＴＶ，造成合同目的无法实现，被告对此应承担全部责任。现原告要求返还租金525000元以及押金175000元，于法有据，本院予以支持。就原告要求赔偿经济损失386000元，不属于同一合同关系的损失，本院对此不予支持。就原告要求赔偿违约金，符合合同约定，本院予以支持。就被告的反诉请求，如上所述，被告系违约方，本院对其反诉请求均不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）何巍与被告（反诉原告）乔维国于二○一七年五月十五日签订的《租赁合同》以及双方于二○一七年七月十日签订的《顺迈金钻商铺补充协议》。
二、被告（反诉原告）乔维国于本判决生效之日起十五日内退还原告（反诉被告）何巍租金五十二万五千元、押金十七万五千元。
三、被告（反诉原告）乔维国于本判决生效之日起十五日内赔偿原告（反诉被告）何巍违约金十七万五千元。
四、驳回原告（反诉被告）何巍的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）乔维国的全部反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费八千零七十五元，由被告（反诉原告）乔维国负担（于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）何巍）。反诉案件受理费三千九百三十二元，由被告（反诉原告）乔维国负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 袁 冲
人 民 陪 审 员 赵金燕
人 民 陪 审 员 李秀敏
二〇一八年十一月十四日
书 记 员 徐可卉
