1.虽然买受人就案涉商铺签订了商品房买卖合同、支付了购房款并实际占有使用，但案涉商铺至今仍登记在出卖人名下，根据不动产物权变动登记生效原则，买受人尚未取得案涉商铺的所有权。

2.案涉房屋性质为商铺而非商品房，买受人不属于《执行异议和复议案件规定》第二十九条规定的“消费者”。

基本案情

彭先生于2014年1月23日与A公司签订《商品房买卖合同》，约定彭先生购买A公司所有的涉案商铺，总价款为3086700元，A公司应当在商品房交付使用后720日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，彭先生于2013年12月至2014年7月共向A公司支付了全部购房款。2015年5月4日彭先生与A公司签订《房屋交接验收表》，接收了上述房屋，并于同日出租给案外人朱某等经营使用。2017年3月6日，彭先生将上述房屋赠与彭某某。

法院审理

最高人民法院认为：

结合彭某某的申请再审事由和原审查明的事实，本案再审审查争议焦点为:彭某某对案涉商铺是否享有足以排除强制执行的民事权益。对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人:(一)已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；”本院认为，彭某某对案涉商铺并不享有足以排除强制执行的民事权益。

首先，彭某某对案涉商铺不享有所有权。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据原审查明的事实，虽然彭某某就案涉商铺签订了商品房买卖合同、支付了购房款并实际占有使用，但案涉商铺至今仍登记在A公司名下，根据不动产物权变动登记生效原则，彭某某尚未取得案涉商铺的所有权。

其次，本案中，A公司对案涉商铺在房产部门办理了抵押登记，该登记具有公示公信力。一般情况下，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权的，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。案涉房屋性质为商铺而非商品房，彭某某不属于《执行异议和复议案件规定》第二十九条规定的“消费者”。

彭某某本案中提出的异议亦不符合司法解释中的条件。本案中，案涉商铺无法办理过户登记的原因在于该商铺已办理了抵押权登记且被法院依法查封。A公司于2014年1月2日对案涉商铺办理了抵押登记，而彭某某签订商品房买卖合同的时间是2014年1月23日，在抵押登记之后。彭某某作为房产购买人，对案涉商铺的权属登记情况负有审慎审查义务，而其在签订商品房买卖合同时未履行该等义务，其对案涉商铺未能办理过户登记负有过错，其主张排除强制执行不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。

即使彭某某在签订商品房买卖合同时知悉案涉商铺的抵押事宜，其对案涉商铺不能过户应有预见，亦对案涉商铺未能办理过户登记负有过错。综上，彭某某对案涉商铺不享有足以排除强制执行的权利，原审判决处理结果并无不当。