案例

某房地产开发公司向人民法院提起诉讼，请求确认商品房认购合同无效，并且在起诉前尚未取得商品房预售许可证，人民法院认定：“首先，李某在签订认购合同当日即支付了全额购房款，某公司在自身合同目的已经实现情形下，非但不积极履行应尽的合同义务，面对房地产市场出现价格大幅上涨，反而主张合同无效的做法，显然违背诚实信用原则。其次，某公司作为房地产开发企业，对房屋预售所需符合的条件应当是清楚的，对自身不办理商品房预售许可证即预售商品房行为的违法性应当是明知的。现某公司以自身原因造成的违法事实为由提起本案诉讼，真正目的在于获取超出合同预期的更大利益，某公司的行为显然与社会价值导向和公众认知相悖。为彰显司法公正，对此种行为不应予以支持。

最后，某房地产开发公司签约时未取得商品房预售许可证，虽然违反了有关商品房预售应当取得商品房预售许可证明的规定，但是并不必然导致其签订认购合同的民事法律行为无效”。最后人民法院没有支持某房地产开发商的请求。

这是人民法院对房地产开发企业未取得预售许可证签订认购合同的行为进行了审查，并认定其行为违反了相关规定，但并未依据《商品房买卖合同纠纷司法解释》第二条的规定认定合同无效的范例，其实质是对民法诚实信用原则的具体考量和对《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条的具体适用。

关于开发商恶意抗辩的那些事儿

相 关 法 条

（2019）最高法民终347号案件成为《中华人民共和国民法总则》施行以来，对该法第一百五十三条但书条款原理适用的典范。

该案中，某房地产公司恶意抗辩，主张其在招投标前与原告某集团公司就施工合同实质内容进行了谈判磋商，违反了《招标投标法》等的规定。 最高院认为： “某房地产公司以其自身的招标行为存在违法违规为由，于二审中主张合同无效，其行为不仅违反诚实信用基本原则，而且不利于民事法律关系的稳定，属于不讲诚信、为追求自身利益最大化而置他人利益于不顾的恶意抗辩行为。 合同无效制度设立的重要目的在于防止因为无效合同的履行给国家、社会以及第三人利益带来损失，维护社会的法治秩序和公共道德。 而本案中，某房地产公司作为违法行为人恶意主动请求确认合同无效，如支持其诉求，意味着体现双方真实意愿的合同约定不仅对其没有约束力，甚至可能使其获得不正当的利益，这将违背合同无效制度设立的宗旨，也将纵容违法行为人从事违法行为，使合同无效制度沦为违法行为人追求不正当甚至非法利益的手段。 ”最高人民法院认定： “某房地产公司虽称其自身违反《招标投标法》的规定致使中标无效，但该违法违规行为是否影响了中标结果，某房地产公司未予以证明 ……

一审法院认定涉案《建设工程施工合同》真实有效，该认定并无不当”。 经检索最高人民法院裁判文书，我们发现类似的案件还有（2017）最高法民申4061号、（2018）最高法民申5094号。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷 案件适用法律若干问题的解释》

（2003年3月24日最高人民法院审判 委员会第1267次会议通过）

第一条 解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

《中华人民共和国招标投标法》

第四十三条 在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判。

《中华人民共和国民法总则》

(2017年3月15日第十二届全国人民代表大会 第五次会议通过，2017年10月1日1起施行）

第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

违背公序良俗的民事法律行为无效。