一，案情简介：

2016年9月30日金洲物业的物业合同到期，在2017年6月12号，金洲花园业主大会作出决议不在跟金洲物业续签合同，并要求其在2017年6月15日退出。但金洲物业至今拒绝退出，并以存在事实服务为由，通过门禁、停车、搬家等软暴力，持续强制收取业主的物业费用。

金洲物业在业主大会生效日：2017年6月15日后以不让业主的租客搬家要挟的方式向业主强行收取了物业费：2120.3元。业主向罗湖区人民法院以金洲物业不当得利有由，提起诉讼。

法院判决：金洲花园2017年6月10日业主大会合法有效；公告决议要求金洲物业3天内撤离系有效决议。即金洲物业至少于2017年6月15日起就应退出金洲花园物业管理工作，被告金洲花园管理处与该日后再收取金洲花园的物业管理费并无法律和合同依据。被告关于其事实上从事了金洲花园物业管理并有权收取物业管理费的辩解不符合法律规定，本院不予采纳。据此：被告金洲花园管理处向原告收取的费用属于无法律依据取得的不当得利，原告要求被告金洲花园管理处予以返还的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。

被告金洲花园管理处无权收取费用的时间起算点为：2017年6月15日。

二，律师观点

本案具备普遍意义，如果一个物业公司合同到期并且被业主大会会议决议解聘，但以事实服务为由拒不退出并且强制收取物业费的情况下，业主被迫缴纳物业费之后，寻求行政机关救济无效的情况下，可以选择寻求司法救济并获得法院判决支持。

如果法院判决物业公司以事实服务为由收取物业费合法，那么，中国就不存在更换物业公司了。任何物业公司都可以在物业合同终止后继续做老赖，拒不退出并且继续合法收费。中国就不存在《合同法》了。司法是正义的最后防线。如果法院不支持，难道要业主自我救济不成？

1，对业委会来说：业主大会只要作出决议并且规定好要求老物业公司撤离的具体日期，那么，这个日期之后，意味着被解聘的物业公司如果再以事实服务为由收取物业费会被判定为不当得利。意味着其继续赖在小区会受到经济损失。

   金洲花园是自管小区，业主大会对公户收取物业费的时间点也是在2017年6月15日。

2，对地方街道或者住建局有一个案例效益。地方派出所、街道办、住建局再也不能拿事实服务这个借口，来搅浑局面，保护物业公司继续事实服务，继续收取费用。

此处点名：深圳市罗湖区东湖街道办、金岭社区工作站。他们竟然给金洲物业出具事实服务说明书。真是胆大妄为，毫无法律意识。我们已经向深圳市纪委举报。等待相关处理结果。

东湖派出所多次以事实服务为由，给金洲物业的违反收费做辩护。

我们把这个判决书，抄送给：东湖街道办、东湖派出所、金岭社区工作站、罗湖区住建局。