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营改增后的建外SOHO物业项目
 

征询函

(关于营改增后酬金制物业项目的相关问题)

北京市国家税务局:

本所授受北京市朝阳区建外SOHO西区业主委员会的委托,就物业管理项目问题向贵局征询。自201651日,财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》实施以来,建外SOHO西区物业采取的是酬金制物业管理模式,在执行过程中遇到了下列问题:

一、关于酬金制物业代收代管物业费缴纳增值税问题

   1. 营改增实施前,根据北京市地税局公告2011年第8号文规定,酬金制物业代收代管的物业费不征收营业税。

   2. 51日营改增实施后,酬金制物业公司代收代管的物业费收入按规定开具6%的增值税发票,而物业费的收入主要是用于小区公共设施设备的维修、维护、支付服务人员工资,没有发生其他增值税应税服务。为此,建外SOHO西区项目是否可以延续地税局公告2011年第8号文规定,继续免税?

   3. 关于物业成本主要有以下几个方面:

    1)人工成本,不能抵扣进项税额

    2)外包保安服务费属劳务派遣用工,按差额征收

3)外包电梯及保洁服务均按3%税率抵扣

4)工程材料款,可抵扣进项额较小

   可见,建外SOHO西区项目在酬金制实际服务中没有产生增值,物业费销项额远远大于进项额,营改增后酬金制物业增加了严重的税负问题。

    4. 本所的法律建议

可否由业委会在银行开立一般户,业委会提供收据,所收费用记入业主委员会账户,此费用全部用于建外SOHO西区的物业管理。这样的安排,是否不再需要缴纳增值税,是否合法化?

二、关于代收代缴问题

   物业公司代自来水公司收取水费,为业主开具13%税率的发票,自来水公司提供给物业公司的仅为自来水部分3%的专用发票,水费中包含的水资源和污水处理费则开具收据。曾经咨询贵局,回复可采取简易征收的方法,但简易征收是无法抵扣进项税额的,这给建外SOHO西区项目造成了巨大的亏损。本来是为广大业主服务的好事,结果变成了一个巨大的包袱。

本所向北京市人民政府了解到,市长会议曾规划北京的物业要普遍成立业主代表大会与业主委员会。目前,建外SOHO西区物业项目确实采取的是酬金制物业管理模式。但是,营改增后问题确实困扰着建外SOHO西区项目的正常维护与管理。为此,本所请贵局能及时出具指导意见,进一步支持建外SOHO西区项目的物业管理。

此致

北京市国家税务局

                               北京国锦律师事务所

                                     经办人:

                                     电话:13901217405

                                     二零一六年六月二十七日

附:申请书

  建外SOHO西区申请不缴纳增值税申请书

北京市国家税务局:

     我建外SOHO西区小区(简称小区)自2011417日,通过业主大会形成业主大会决议,本小区实行全新酬金制物业管理模式,依据北京市地税局8号文,我小区物业服务企业代管我小区物业费和公共收益收入,一直未上税(营业税)。小区经过4年的新酬金制物业管理模式,实现了整体收支平衡,物业管理社会效应非常明显,已经成为全国示范小区,成为全国酬金制模范学习基地。

    我小区自2010年由业委会通过业主大会授权公开选聘物业企业,北京城建物业管理有限责任公司与我业委会签署了全新的酬金制物业服务合同。

酬金制物业服务合同约定:本小区物业费收取全部实行共管账户(与银行签署三方共管协议),甲乙双方共同管理,任何一方都无权单独从共管账户中划走一分钱(物业公司支付支票背书必须盖业委会公章和业委会主任人名章,银行才予以划账);业委会委托物业公司代收取物业费、代收公共收益收入、代售水和电;代为建立账目,代为缴纳其他税费,代为管理账目,代为招聘物业服务人员,代为签署劳动合同,代为发放工资,代为签署分包合同和外包合同,代为管理分包单位,代为支付外包分包费用。

依据,本小区酬金制物业服务合同约定,物业费属于全体业主归集资金,由业委会作为收费主体,委托物业公司代收,代管,代用,代建帐。物业公司在本小区,物业费实行每个月预算和决算机制,物业公司依据每个月业委会批准的预算资金,申请从共管账户转出本月的运行资金到物业公司基本账户,严格按照业委会预算批复科目代为支付相关费用;由北京市住建委独立第三方评估监理机构承担查账,审核账户,评估监理本小区物业服务质量,每个月出具评估报告并公示在本小区。

依据,本小区酬金制物业服务合同约定,本小区对内对外的一切合同,均实现三章管理。即业委会在物业合同中委托物业公司代为作为甲方,聘请其他第三方服务单位,或签署其他经营性合同;其他第三方服务单位和供应单位作为乙方,业委会作为丙方(监督方)。

我小区实行全新酬金制物业服务合同已经四年多了,一直享受地税局8号文的不上税政策,目前,增值税实行新政了,我小区这种全体业主归集资金,委托物业公司代收代管代用的委托管理机制,也符合增值税不缴纳税金新政精神。特此,向北京市国家税务局申请小区全体业主归集物业费、公共收益收入归全体业主所有合同事实,本小区物业费共管账户代收资金不缴纳增值税。

依据,本小区酬金制物业服务合同约定,物业公司履行本小区物业服务合同:从人事管理、合同行政管理、财务管理均为代的合同委托关系事实,物业公司在本小区唯一的收入就是通过年度考核结算的年度管理酬金。

本小区业委会代表全体业主,向北京市国税局特别申请:共管账户代收物业费不缴纳增值税,为我小区提供不缴纳增值税的普通发票(代收),共管账户每个月实行零缴纳零申报。

北京市朝阳区建外SOHO西区业主委员会

201672

 

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